Verkoop van het onroerend goed of van de aandelen?

Hoe kan het onroerend goed van een patrimonium vennootschap worden verkocht?

Bij de verkoop via een asset deal (notariele verkoop van het vastgoed) zullen notariskosten en registratierechten verschuldigd zijn (12% in Vlaanderen, 12,5% in Brussel en Wallonië).

Verder zal de eventueel gerealiseerde meerwaarde belast worden aan 25% vennootschapsbelasting. Als er besloten zou worden de meerwaarde uit te keren via dividenden, is er 30% (of het verlaagd tarief van 15%) roerende voorheffing van toepassing.

De koper zal dan wel het vastgoed opnieuw kunnen afschrijven.

Bij een share deal (verkoop van aandelen) van de patrimonium vennootschap is er geen tussenkomst van de notaris en zijn er ook geen registratierechten verschuldigd. De meerwaarde gerealiseerd op de verkoop van aandelen is in de meeste gevallen vrijgesteld van belasting. De koper kan de aandelen weliswaar niet afschrijven.

Voor de overname aandelen zal men meestal minder betalen dan voor het onroerend goed op zich omwille van de latente belastingen.

Bij een aandelentransactie realiseert de verkoper geen meerwaarde op het vastgoed en is er dus ook geen meerwaardebelasting verschuldigd. Maar uiteindelijk is het wel een latente belasting voor de koper wanneer die later het vastgoed verkoopt.

De koper koopt dus als het ware vastgoed met een toekomstige belastingschuld aan verbonden. Deze latentie werd vroeger meestal voor de helft in mindering gebracht van de prijs. Tegenwoordig zien we dat kopers vaak een groter deel van dit voordeel naar zich proberen toe te trekken, vooral omdat men rekening houdt met het feit dat u ook nog belastingen zou moeten betalen om het nettoresultaat naar u privé te trekken.

Bij een aandelentransactie is het ook belangrijk om na te gaan welke eventuele lijken nog uit de kast kunnen komen die de waarde van de aandelen beïnvloeden.